[헤럴드경제=박일한 기자] 정부가 민간택지에 분양가상한제 시행에 대해 앞뒤 말이 안맞는다는 지적이 많다. 기존주택 집값은 이미 안정화됐다면서 분양가 규제를 통해 잡아야 한다거나, 가산비 충분히 인정하고 고급주택 지을 수 있도록 한다면서 분양가를 규제해 20~30% 집값을 낮추겠다는 식이다. 민간에 분양가상한제를 시행한다는 게 모순적이고, 납득할 수 없다는 전문가들이 많은 이유다.

▶0.07% 올랐는데, “집값안정 필요하다?”= 민간택지 분양가상한제 시행에 대해 가장 큰 의문은 지금 집값이 정부가 직접 개입해야할 정도로 심각한 상황이냐는 점이다. 국토부는 “주택시장의 안정을 위해 민간택지 분양가상한제를 시행 한다”고 제도 도입 배경을 설명했다.

국토부는 본지 8월14일자 <데이터 편집 넘어 조작”…분양가 상한제 ‘엉터리’ 통계 논란>(이하 ‘통계 논란’) 기사에 대한 해명자료를 통해 “9.13대책에 따라 올 6월까지 아파트가격이 안정됐다”고 인정했다. 그렇다면 7월 이후 서울 집값이 문제일 것이다.

정부 공식 통계기관인 한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 작년 12월 이후 7개월 연속 하락하다가 7월 ‘0.07%’ 상승했다. 보합수준의 미미한 변동률이지만, 상승한건 맞다. 8월 들어서도 주간 기준 5일(0.03%), 12일(0.02%) 연속 오르고 있다. 강남 재건축 단지나 새 아파트가 많이 지어진 마포구, 용산구 등 인기지역에서 거래가 늘면서 전체적으로 분위기가 살아나는 건 맞다.

하지만, 서울을 제외한 나머지 모든 지역은 작년 말부터 계속 침체에 빠져있다. 7월에도 경기(-0.16%), 인천(-0.07%) 등 수도권 다른 지역은 여전히 하락했다. 6대 광역시(–0.15%), 9개도(-0.33%) 등 지방(-0.36%)은 최악의 어려움을 겪고 있다.

이남수 신한은행 장한평역 금융센터 지점장은 “지금 상황이 정부가 직접 민간 집값에 개입해야할 정도로 심각한지에 대해 시장은 이견이 많을 수밖에 없다”며 “2007년 9월 민간택지 분양가상한제를 도입할 당시엔 3년 내내 집값이 폭등해 누구라도 특단의 대책이 필요하다고 인정했지만 지금은 분위기가 많이 다르다”고 했다.

올 봄 분양한 서울 송파구 아파트 견본주택 모습. [헤럴드DB]

▶미분양 없는데 “고분양가 심각?”= 국토부는 서울 아파트 고분양가가 심각하다고 강조한다. “최근 1년간(2018년7월~2019년6월) 서울의 분양가 상승률은 집값 상승률 5.74% 보다 3.7배 높았으며, 이 같은 분양가 상승이 인근 기존 주택의 가격 상승을 이끌어 집값 상승을 촉발할 우려가 있다”고 주장한다.

본지가 <통계 논란> 기사를 통해 최근 1년간 서울 집(아파트)값 상승률은 사실 1.3%에 불과했다고 지적하자, 국토부는 “(그렇다고 하면) 오히려 분양가격 상승률이 아파트가격 상승률의 약 13배 높게 나타나 분양가격을 안정화시켜야 할 필요성이 더욱 높아진다”고 해명했다.

경제 논리대로라면 고분양가가 심각하면 사는 사람이 없어야 한다. 매매시장은 오르지 않는데, 새로 분양하는 아파트가 매매 시장보다 13배나 높은 수준으로 비싸게 나온다면 미분양이 늘어야한다. 서울시에 따르면 서울 미분양 아파트는 2019년 6월 기준 123채다. 대부분 지난 3월 실제 고분양가 논란이 있었던 광진구의 한 아파트에서 나온 것이다. 당시 721채나 미분양이었지만, 이 아파트 미분양은 현재 75채로 줄었다. 그리고 강남권에서 강남은 미분양이 없고, 서초(16채), 송파(8채) 정도 수준이다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 서울 민간택지 분양가는 최근 1년간만 많이 올랐을 뿐이다. 집값이 뛰기 시작하던 때조차 HUG의 분양가 규제 등으로 분양가는 별로 오르지 못했다. 매년 6월 기준 2015년부터 2016년 사이엔 –0.03% 변동률을 보였고, 2016년에서 2017년 사이 0.07%, 2017년부터 2018년 간 보합(0.004%) 수준의 변동률을 기록했다.

말하자면 꽤 오랫동안 정체됐던 분양가가 최근 1년간 한꺼번에 오른 셈이다. 미뤄졌던 강남 재건축 단지나, 마포, 용산 등 인기지역에서 신규 아파트가 대거 쏟아지면서 나타난 현상이라는 게 시장 전문가들의 설명이다. 곽창석 도시와공간 대표는 “서울 아파트는 HUG 분양가 규제로 대부분 고분양가 논란보다는 ‘로또’(사면 시세차익을 볼 수 있다는 점에서)란 평가가 더 많았다”고 말했다.

▶무주택 실수요자 위한다면서 현금부자만 챙긴다?= 정부는 시세보다 저렴한 분양가격으로 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회 확대에 도움을 주겠다고 강조했다. 그런데 서울 아파트는 평균 8억원 수준으로 높다. 서울 아파트 신규 분양가를 잡아서 무주택 서민들을 위한다고 하지만, 서민들이 들어가기엔 이미 지나치게 높다는 지적이 많다.

감정원에 따르면 서울 1분위, 2분위 소득자가 중간가격(3분위) 주택을 사려면 월급을 한푼도 안 쓰고 13.7년에서 30.6년을 모아야 한다. 중간층인 3분위 소득자도 9.2년이 걸린다. 생활비를 절반 쓴다고 가정한다면 내 집 마련 소요기간은 배 이상 늘어난다. 그런데 정부는 대출규제를 꽁꽁 묶어 현금이 충분하지 못하면 집을 사기 어렵게 만들었다. 현금부자만을 위한 대책이라는 주장이 나오는 이유다.

익명을 요구한 한 전문가는 “정부가 정책 대상을 제대로 정했는지 의문”이라면서 “사실상 고가 주택시장을 규제하면서 거기 들어갈 입주 계층을 중산 시민층이라고 하는 건 앞뒤가 맞지 않는다”고 말했다.

각종 리스크와 위험부담이 큰 민간택지 분양을 공공택지와 똑같은 기준으로 규제하는 게 타당한지 논란이 일고 있다. 사진은 재건축 추진을 요구하는 서울 잠실주공5단지. [사진=박일한 기자]

▶공공과 민간택지 규제가 똑같아졌다?= 분양가상한제를 통해 결과적으로 공공택지와 민간택지에 대한 규제가 같아 진 점에 대해서도 앞뒤가 안맞는 정책이란 비판이 나온다. 택지비 산정기준, 리스크 구조 등이 다른 성격의 택지에 규제를 동일하게 적용하는게 타당하냐는 것이다.

정부는 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선안’에서 투기과열지구 내 공공택지·민간택지 분양주택 전매제한 기간을 모두 시세 대비 분양가에 따라 5년, 8년, 10년으로 뒀다. 당초 그 기준이 3~4년이었던 민간택지는 기간이 2배 이상 늘어났다.

민간택지에 해당하는 재개발·재건축 조합의 수익성에는 빨간불이 켜졌다. 정비사업은 일반분양가가 낮아지면 사업 추진이 어려워진다. 주택을 직접 분양하려고 민간택지를 보유한 건설사나 사업을 진행하는 시행사도 사정은 마찬가지다.

▶가산비 인정해준다면서 분양가 상한제 규제?= 국토부는 분양가 상한제로 인한 ‘아파트 품질 저하’ 논란과 관련 “가산비를 통해 추가적인 품질 향상 소요 비용도 인정한다”고 했다.

세부적으로 초고층주택, 특별 구조, 인텔리전트, 친환경주택, 주택성능등급 등까지 가산비를 대부분 다 인정해 준다고 하고 있다. 그러면서도 적정이윤을 보장한다는 것이다. 국토부 관계자는 품질 논란에 대해 “세종·위례 등 주요 공공택지에서 소비자가 선호하는 우수한 품질의 주택 공급이 기대되고 있고 과거 상한제가 적용된 대치·논현 등 주요 민간택지에도 가격 대비 성능이 좋은 아파트가 공급된 바 있다”고 해명하고 있다. 하지만 가산비를 향후 어디까지 적용할 지에 대해 구체적 예시나 기준을 밝히지는 않았다.

반대로 그럴거면 왜 분양가를 규제하느냐고 반문하는 전문가가 많다.

jumpcut@heraldcorp.com