해당 지자체로 부터 농지(산지)전용 허가를 받으면 토목공사를 할 수 있다. 전용허가가 나면 임야의 경우 나무를 자르고 기반공사를 진행해도 된다.하지만 집을 짓기 위해선 다시 건축허가를 받아야한다. 인허가 일은 이제 토목측량회사에서 건축설계사무소로 넘어간다. 건축설계사무소는 인허가용 건축설계도면을 완성하고 건축인허가 관련 서류를 관할 관청에 접수한다. 지역에 따라 또 설계사무소에 따라 다소 차이는 있지만 보통 설계사무소와 3.3㎡(1평)당 4만~5만 원선에 건축설계 및 건축인허가 대행 계약을 맺게 된다. 예컨대 100㎡(30평) 내외의 주택을 짓는다면 건축 인허가비로 대략 120만원에서 150만 원 정도 든다.
인허가용 설계도면이란 건축 및 전용면적 그리고 건축주가 원하는 평면도를 기준으로 간략하게 그린 것으로, 건축허가를 통과할만한 수준의 건축설계도면을 의미한다. 쉽게 말해 건축인허가를 받기위한 개략적인 도면이다.
대개 건축설계사무소에서는 실제 건축과정에서 약간의 건축면적 변경이나 위치 변경 그리고 구조변경이 있을 것을 예상한다. 그래서 이를 감안해 인허가 도면은 건축주가 원하는 기본 면적이나 구조를 벗어나지 않는 선에서 대략적으로 그려 접수한다.
이 도면을 가지고 건축허가를 받아 일단 집을 짓게 한다. 그리곤 최종 준공 전에 현장에 나와 건축 상황을 조사한 후 최종 설계변경을 하고 준공도면을 그려 건축설계 변경과 준공을 연이어 처리한다.
원론적으로 설계도면은 예산에 맞게 기능성과 조형미를 갖추는 게 중요하다. 설계도면은 집의 골격을 튼튼하게 만드는 데 기본을 둔다. 구조만 튼튼하다면 마감재는 언제든 교체가 가능하므로 구조 변경이 쉬운 공법과 자재의 특성을 파악해 설계에 반영하도록 한다. 좋은 설계도면은 건축시 시행착오를 예방하고 건축비를 줄이며, 정확한 시공으로 하자 없는 건축물을 만드는 바탕이 된다. 또 유지 보수 및 관리에도 중요한 자료로 사용된다.
큰 돈 들여 짓는다고 모두 다 좋은 집이 되는 것은 아니다. 기능, 구조, 아름다움이라는 건축의 3대 요소와 합리적인 예산 집행이 조화를 이뤄야 한다. 돈은 부족한데 너무 화려하고 복잡한 설계를 고집해서도 안 되지만, 그렇다고 너무 위축돼 볼품없는 설계도면을 만들어도 곤란하다. 기능성과 조형미가 좋은 설계도면을 만들어야 한다.
집은 평생 살 곳이 아닐 수도 있다. 따라서 살다가 사정이 생겨 급히 처분해야 할 때 자산 가치를 인정받을 수 있도록 설계해야 한다. 그렇지 못하면 땅값밖에 보장받지 못한다. 내진구조를 갖춰 튼튼하고 변경이 쉬울 뿐 아니라 질리지 않고 편안해야 하며, 주변 자연경관이나 이웃 주택들과 조화를 이루면서도 절제된 변화와 균형미가 반영되어야 한다.
배수시설에 관한 도면도 필요하다. 즉, 하수처리를 어떻게 할 것이냐에 관한 서류를 첨부해야 한다. 하천이나 구거에 접한 토지가 아닌 경우 배수로 문제로 건축허가가 반려된 사례도 있다. 물론 도로를 따라 배수관을 묻을 수 있거나 배수관이 지나가는 토지 소유자에게 배수관 매립에 따른 토지사용승낙서를 받을 수 있다면 문제는 해결되는데, 이 또한 토지를 매입할 때 미리 신경써야 하는 부분이다. 배수시설이 없으면 건축허가 또한 없다.
경사도가 심한 땅의 건축허가 신청시 첨부되는 서류는 토목설계작업도면이다. 일정 높이 이상의 절개면이 있는 부지일 경우 그 절개면이 부지 하단이든 상단이든 옹벽작업이 필요하다면 그에 따른 토목설계작업도면이 첨부되어야 한다. 이 도면은 별도의 비용(토목설계비)이 청구되는 것이 일반적이다.
아울러 건축허가 신청시 도로가 없다면 이웃한 땅 주인으로부터 토지사용승낙서라도 받아 도로를 확보했다는 것을 증명해야 한다. 주위에 민원이 발생할 소지가 다분한 토목공사라면 민원이 발생하지 않도록 조치를 취하겠다는 것을 증명하는 서류도 제시해야 한다.
이런 서류들이 완비되면 건축허가(신고)는 처리기간을 거쳐 나온다. 건축허가(신고)를 받으면 착공계를 접수하고 통과되면 비로써 건축공사에 들어가게 된다.
(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트)
