MC 성기영: 정부의 물가대책이 발표됐는데요. 여기에 포함된 전세대책 정리해 보겠습니다. 그리고 향후 전세난 해갈 여부도 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.
-먼저 전ㆍ월세 안정방안 개요부터 설명해주시죠.
▲심각한 전ㆍ월세 대란 해소 방안은 서민용 주택을 늘리고 전세수요는 분산시킨다는데 초점이 맞추어져 있습니다. 수요는 줄이고 공급은 늘리는 원론적인 대책입니다. 하지만 단기적 대책으로서는 당장 효과를 거두기가 쉽지않아 보입니다. 지난 98년 외환위기 이후 경험한 뻔히 보이는 문제였지만 이를 사전에 대처하지 못하고 뒷북정책을 내놨다는 비난을 면키 어렵습니다.
따라서 앞으로 전ㆍ월세 증가가 중장기적 추세가 될 것으로 예상되는데다 서민 주거안정이 절대 필요하다는 점을 보완하기 위해서는 1) 임대주택 공급량을 지역적 수요에 걸맞게 맞춤식으로 확대 공급하는게 필요하며 2) 임대주택 선호추세에 발맞춰 질을 상향조정하는 정책이 나와야할 것으로 보입니다.
-하나씩 정리를 해볼까요. 우선 공급확대책이 나왔죠?▲그렇습니다. 국토해양부는 공공부문에서 금년중 소형ㆍ임대주택을 약 13만 가구를 준공할 계획입니다. 여기에 전ㆍ월세 가구를 입주시킬 방침입니다. 소형 공공분양과 임대주택 9만7000가구를 금년 중 우선 입주시키되 공기단축 등을 통해 입주시기를 앞당길 계획입니다.
이는 지난해와 같은 수준이고, 2009년(5만6천가구)보다 4만가구 이상 늘어난 것으로 서울 1만5934가구, 경기 3만4735가구 등 수도권이 5만6526가구이고, 지방은 4만787가구입니다. 특히 서울 강일 1989가구(1월), 마천 1542가구(2월), 세곡 1168가구(3월) 등을 앞당겨 공급하게 됩니다.
빈집 상태로 있는 판교 순환용 주택 1300가구를 일반국민에게 즉시 공급하고, LH 등 공공이 보유한 성남 일산 등지의 준공후 미분양 물량(작년 12월기준 2554가구)도 평형을 막론하고 전ㆍ월세 주택으로 활용한다는 것입니다. 이외에 다가구 매입ㆍ전세 임대주택 2만6000가구도 입주자 선정 절차를 최대한 줄여 시장에 내놓기로 했습니다.
-공급확대효과가 있을까요. 이는 이미 입주가 확정된 아파트잖아요.
▲전세난의 해소를 위해서는 확대공급이 가장 우선대책이라 할 수 있죠. 판교순환용 주택이나 공공미분양주택, 다가구 매입, 전세임대주택 조기 공급은 당장 전ㆍ월세 해소에 일부 도움이 될 것입니다.
하지만 2007년 55만5792가구에 이르렀던 주택 인ㆍ허가 건수는 금융위기와 분양가 상한제 시행 등으로 크게 줄어 2008년에는 37만1285가구, 2009년에는 38만1285가구로 급감했습니다.
공급 감소에 따른 전세난은 분양 후 입주시점이 되는 2~3년 후인 2010년~2012년에 가장 심각해질 것으로 보여집니다.
하지만 당장 올봄 전세난에는 그리 큰 효험이 있다고 보기 어렵습니다. 당장 공급까지는 시간이 걸려 말잔치가 될 공산이 큽니다.
그러나 중장기적으로 서민들의 주거 안정과 전세난 방지를 위해서는 임대주택 공급량을 확대하는 방안이 필요합니다. 정부가 국민임대주택단지를 분양 위주 보금자리지구로의 변경을 승인한 2009년 9월 이후 옛 국민임대주택단지에서 보금자리지구로 바뀐 곳은 전국적으로 31개에 달합니다. 임대주택은 감소하면서 저소득층의 주거 선택권은 그만큼 줄어든 셈이죠.
-민간 소형공급 확대를 위한 특별자금 지원책도 나왔죠?
▲그렇습니다. 민간부문에서도 단기간 내 입주 가능한 소형(도시형생활주택,다세대다가구,주거용 오피스텔 등)·임대주택을 원활히 공급할 수 있도록 특별자금을 지원하고 관련 규제도 완화하기로 하였습니다.
예컨대 6~10개월 만에 지을 수 있는 도시형 생활주택은 물론 다세대·다가구, 소형 오피스텔 시장에 민간이 적극적으로 참여할 수있게 유도한다는 것입니다.
LH 등 공공부문이 주로 임대주택을 공급했지만, 재무구조 악화 등으로 공급량을 마냥 늘리기에는 한계가 있어 민간이 이를 담당할수 있도록 하겠다는 의지입니다.
이를 위해 연말까지 한시적으로 1조원 규모의 국민주택기금을 일종의 ‘특판 상품’으로 지원하게 됩니다. 금리를 3~6%에서 2%로 낮추고, 도시형 생활주택 원룸형은 ㎡당 47만원에서 80만원으로, 다세대·다가구는 가구당 1500만원에서 3500만원으로 대출 금액을 확대하게 됩니다.
국토부는 1조원 지원 시 4만가구를 지을 수 있고, 건설 투자 2조원과 국내총생산(GDP) 0.2% 증가 효과가 있으며 일자리까지 늘릴 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.
-규제완화책도 있죠? 어떤 내용인가요?
▲도시형 생활주택의 가구수 제한을 150가구 미만에서 300가구 미만으로 완화하고, 유형·지역·규모별로 들쭉날쭉한 주택 임대사업자에 대한 세제지원 요건도 상반
기 합리적으로, 또 임대사업을 활성화하는 방향으로 개선해 미분양 해소에도 도움을 준다는 방침입니다.
특히 민간업체가 10년 임대주택을 지을 때만 공공택지를 공급하도록 하고 있으나 5년 임대를 건설할 때도 택지를 제공할 수 있게 4월 중 임대주택법 시행령을 바
꿔 기존 택지지구의 미분양 주택용지 등에 적용할 예정입니다.
5년 임대에 택지를 공급했던 2004년까지 연간 6만가구가 민간 부문에서 임대 주택으로 나왔으나 요건이 10년으로 강화된 이후 물량이 10% 수준으로 떨어진 만큼 이 제도를 다시 도입하면 상당한 호응을 얻을 것으로 기대하고 있습니다.
분양가 상한제를 폐지하고 1년6개월 안팎인 주택 건설 인ㆍ허가 기간도 6개월 이상 단축하는 등의 규제 완화도 계속 추진, 공급장애물을 제거할 계획입니다.
-성과가 있을까요?
▲민간부문에서 특별자금을 지원함으로써 소형공급을 원활히 하는 것은 서민들의 주거 공간이 될 수 있는 소형이 늘어남으로써 서민들의 주거 안정에 도움이 될 수 있습니다. 특히 최근 소형 공급 부족으로 소형 아파트 값이 크게 올랐습니다. 소형 가격 폭등으로 서민 주거용인 소형 아파트가 오히려 투자목적 상품으로 전락해 서민주거 안정 악화를 초래한게 사실입니다. 따라서 민간부문에 특별자금을 지원함으로써 소형 공급을 늘리는 것은 서민주거 안정은 물론 소형주택 가격 안정에도 큰 도움을 줄 수 있습니다.
다만 이 정책으로 인해 소형공급만 크게 늘리다 보면, 앞으로 중대형 공급 부족 현상을 낳고 이는 곧 중대형 가격 상승으로 이어지는 악순환 반복을 낳을 수 있으므로 적절한 공급 조절이 필요합니다.
-전세수요자에 대한 자금지원책도 있죠?
▲더 많은 서민이 국민주택기금의 전세자금을 대출받을 수 있게 ‘6개월 이상 무주택’ 조건을 없앴습니다. 자금 규모도 작년 4조6000억원이 지원된 점을 고려해 애초 5조7000억원에서 자금 수요를 봐 6조8000억원까지 늘리기로 했습니다.
-재개발ㆍ재건축 사업추진시기 조정은 제대로 될까요?
▲재개발·재건축 사업이 지역적·시기적으로 일시에 집중되어 인근 전ㆍ월세 시장이 불안해지지 않도록 사업추진시기를 조정할 계획인데요. 현재 시·도지사가 1년 범위 안에서 사업시행인가 또는 관리처분인가 시기를 조정할 수 있도록 하는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이 국회에 계류되어 있습니다. 국회가 제대로 일을 한다면 효과가 있겠죠. 아울러, 재개발·재건축 세입자를 위한 순환용 주택도 확대 공급할 예정입니다.
-전ㆍ월세 대책으로는 효과가 있겠지만 새 주택을 확대공급하는 차원에서는 다소 부작용도 있지않을까요?
▲전세난의 원인 중 하나가 재개발ㆍ재건축에 따른 이주 수요 증가라고 볼수 있죠. 재개발ㆍ재건축으로 주택은 멸실되는데 전세 수요는 오히려 증가하기 때문입니다. 따라서 재개발ㆍ재건축 사업추진 시기를 조정함으로써 이주 수요를 분산시키고, 재개발ㆍ재건축 세입자를 위한 순환용 주택 공급도 확대하는 것도 전세난에 도움이 된다고 봅니다.
특히 서울의 재개발·재건축에 따른 이사 수요가 작년 1만5천가구에서 올해에는 배가 넘는 3만~3만5000가구로 늘 것으로 예상돼 전셋값 동향에 큰 변수가 될 전망이기 때문입니다.
하지만 말씀하신대로 신주택선호도가 높고 재건축 추진 등이 지연되고 있는 마당에 재차 이를 늦추면 신규공급물량 부족을 초래, 집값 상승 우려가 있는게 사실입니다. 적절한 조절이 필요하죠.
-그 외 추가 대책은요?
▲다음달부터는 지역별 전·월세 계약액을 인터넷으로 직접 확인할 수 있게 함으로써 중개업자가 부르는 대로 거래되는 관행을 줄이고, 입주 예정 물량 정보도 매달
지역·규모별로 상세하게 제공하기로 했습니다.
전셋값 상승에 대한 불안 심리로 실제 전세가 필요한 시기보다 앞당겨 계약하는 등의 가수요까지 붙고 있고 입주 예정 물량과 시기에 대한 정확한 정보를 주면 이런 현상은 덜해질 것입니다.
국토부는 이밖에 허위 매물 정보를 내놓거나 전셋값 상승을 부추기는 등 중개업자의 불공정 행위에 대한 단속도 강화하기로 했습니다.
-미진한 부분은 없나요?
▲집주인이 전세를 월세로 전환하는 상황에 따른 대비 정책도 검토가 필요하다고 봅니다. 집주인들의 금융 비용 등의 부담을 줄이기 위해서 전세를 월세로 전환해 전세난을 가중시키고 있기 때문입니다. 월세 부담은 저소득 세입자들에게는 큰 부담인 만큼 임대료 보조금 제도 등의 정책이 뒤따를 필요가 있습니다.
그리고 추가적으로 임대차 계약 역시 현재 2년에서 3년~5년 이상 장기 임대차 계약을 맺을 수 있도록 함으로써 세입자는 장기간 동안 오랜 기간 동안 편안히 살 수 있도록 하는 정책도 검토해봄직 합니다. 전세난과 서민주거 안정에 큰 도움이 될 것이나 시행초기 임대료가 크게 오르는 부작용이 있기 때문에 신중을 기해야할 것으로 보입니다.
(www.changapt.com)
